住宅改為“網約房”引發鄰里糾紛

　　兩審法院判令業主停止經營性使用恢復住宅用途

　　近年來，依托互聯網平臺發布房源、接受預訂的“網約房”因為便捷實惠、可適配多元化住宿需求而迅速發展，但一些糾紛也隨之發生。2025年6月，浙江省寧波市江北區人民法院審理了一起因“網約房”引發的糾紛。

　　原告周女士與被告張先生是同一棟樓上下樓鄰居，二人是各自房屋的所有權人，且雙方房屋登記用途均為住宅。2023年房屋交付后，張先生把自己的房屋改為“網約房”，通過多個平臺發布房源信息進行宣傳，同時明碼標價接受預訂。

　　周女士和小區其他業主因張先生無證開設民宿、擾民等問題多次向公安機關、物業等投訴，但效果不佳。最終，周女士將張先生訴至法院，要求其停止對房屋的商業經營性活動，恢復其住宅用途。

　　張先生辯稱，該房屋以自住為主、出租為輔，交易形式符合普通房屋出租的特征，且“網約房”不同于經營性用房，稱只有屬于旅館業客房的網約房才屬于經營性用房。

　　法院經審理認為，本案爭議焦點為案涉房屋作為“網約房”使用是否屬于將住宅改變為經營性用房，是否應征得有利害關系業主的一致同意。

　　經查，張先生通過在網絡平臺發布房源信息，并接受不特定人員預訂、登記入住人員信息，且按日出租、結算費用；此外，他還在房屋內配備酒水飲料等有償使用物品，提供清潔等住宿服務。

　　法院認為，該行為有別于一般的房屋租賃，其經營模式雖然與一般旅館業存在一定差異，但本質仍是為房客提供有償的住宿服務，其行為實質上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變為經營性用房。

　　綜上，法院判決張先生停止對房屋的經營性使用，恢復住宅用途。一審宣判后，張先生不服提起上訴。2025年10月，寧波市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

　　法官說案

　　本案是一起新經濟業態蓬勃發展背景下因“網約房”經營而引發的鄰里糾紛典型案件，核心在于對住宅作為“網約房”使用的行為模式界定。

　　判斷住宅作為“網約房”使用是否屬于“住改商”，關鍵在于厘清房屋使用性質是否從“滿足居住需求”轉變為“提供經營性服務”。從本案事實來看，被告通過網絡平臺面向不特定公眾出租房屋等一系列行為，其經營屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身”的特征存在區別，實質上已構成經營性住宿服務，屬于典型的“住改商”行為。

　　民法典第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

　　“住改商”行為往往會帶來人員流動頻繁、公共資源占用增加、噪聲干擾等問題，直接影響相關業主的居住舒適度和生活安寧權。因此，“有利害關系的業主一致同意”并非可有可無的程序要求，而是住宅改經營性用房的法定前提。這一規定旨在平衡業主個人財產權益與相鄰業主的居住權益，維護正常生活秩序。

　　當前，“網約房”憑借其便捷性、靈活性，成為新業態發展的重要組成部分，但業態的創新發展不能突破法律底線和鄰里權益邊界。房屋所有人在利用房產獲取利益時，必須遵守法律規定和小區管理規約，尊重相鄰業主的合法權益，不得擅自改變房屋規劃用途。若未經有利害關系的業主一致同意，擅自將住宅改為“網約房”等經營性用房，相關業主有權要求停止侵害、恢復原狀。

　　該案也提醒廣大“網約房”經營者，只有在法律框架內規范運營，才能實現個人利益、鄰里權益與行業發展的良性共贏。

　　本報記者 王春 / 本報通訊員 潘靜嫻