中新網10月10日電  據《經濟參考報》報道，“金九銀十”幾乎是房地產市場的銷售慣例，但2006年的九十月對不少房地產開發商來說卻不然。面對中央逐漸細化的宏觀調控政策，相當一部分開發商試圖利用減少上市樓盤量、與代理商簽訂“包銷協議”、人為制造“旺銷”假象等方式，繼續抬升房價。但消費者“持幣觀望”態度日益堅定，這表明房地產市場的拐點正在凸顯，房地產市場將從賣方市場向買方市場轉變。

　　“持幣觀望”令開發商急不可耐

　　業內人士透露，“九十月間獲得的利益要占年度總利潤的1/4甚至1/3，這是房地產業界看重這一階段銷售的核心原因。”

　　常年在銀行個人信貸和房地產信貸行業工作的信貸專家張萍仁告訴記者，按照這幾年的情況來看，九十月間恰恰是個人購房信貸最為火爆的時期，個人購房信貸比上一個月翻一番的情況在不少商業銀行中都存在，這其實就是房地產銷售火爆的直接體現。

　　不過，今年的情況卻讓不少開發商高興不起來。隨著中央宏觀調控政策細則不斷出臺，“持幣觀望”心態日益明顯的購房者讓房地產開發商急不可耐。

　　在上海舉行的“十一”假日樓市展會上，送家電、送汽車牌照補貼、送旅游、送現金優惠、特價房……各大房地產開發商促銷手段層出不窮，甚至有別墅樓盤推出了總價為70萬元的特惠房。但是，盡管如此，展會現場大部分購房者還是只看不買。

　　廣州市國土房管局主辦的陽光家緣網上披露的信息表明，10月1日至5日，廣州市六城區預售商品住宅簽約量僅為127套。“這是這幾年最慘淡的‘黃金周’。”一位姓梁的銷售商無奈地說。他不無憂慮地表示，如果沒有更多辦法來促進銷售，10月末就肯定能夠看到今年房地產價格的拐點了。

　　開發商極力推高房價

　　控制性銷售、代理包銷、人為制造旺銷假象和短期限量供應、短期折扣成為開發商謀求最大利益的手段。業內人士稱為“三長兩短”。

　　——控制性銷售，提前減少上市樓盤量，營造“供不應求”的假象。對南寧市青秀區一個大型樓盤的開發商杜樺新而言，2006年的黃金周特別難熬，從9月初開始到10月，一方面要連續不斷地做促銷計劃，另一方面還要督促施工隊“暫緩竣工”。

　　杜樺新負責的樓盤僅僅是一個縮影。北京、上海、廣州等地熱點城市的樓盤銷售狀況更加明顯。北京市房地產交易網顯示的數據，9月份北京新盤數量較8月明顯增加，但相比往年的“金九銀十”新盤大規模、集中推出的狀況相比，仍是相對較少。

　　——代理包銷，與營銷商分擔風險，繼續提升房價。代理包銷是開發商和銷售商共同承擔房屋開發風險的一種舉措。進入9月以來，嗅出市場風向標味道不對的不少開發商開始著手與銷售商聯合，以降低潛在的市場風險。

　　“原來只是預計可能銷售額不如去年，現在才發現降低幅度很快，要想賺到錢還是要想法抬高房價。”北京安貞橋一帶的開發商鄭維滿說。

　　鄭維滿算了這樣一筆賬：過去僅靠開發商資金支撐整個樓盤的銷售，10億元的樓盤開發商最少要有一億元左右的資金注入，如今通過包銷，只需要注入一半左右的資金就可以實現目標，而且銀行的利息也減少了。

　　一位資深從業者坦言，包銷之后，房價往往都有一定程度的上漲。由于代理商承擔的風險越大，房價上漲的幅度就越大，這個風險最終還是要轉嫁到消費者身上。目前，廣州、北京、上海等地已經先期實施包銷戰略的一些樓盤，最初銷售價格在6000元/平方米至7000元/平方米，至尾盤時，實際售價達到了10000元/平方米至12000元/平方米左右。

　　——人為制造“旺銷”假象，提升房價。記者在南寧、廣州、上海、北京等多個樓盤進行追蹤采訪時發現，不少房地產開發商人為制造“旺銷”假象。在樓盤竣工之后開發商首先與相關政府部門、事業單位和大型企業聯系，通過內部認購的方式獲得部分回籠資金，隨后就對所有樓盤采取“擠牙膏”式的銷售方式。

　　“擠牙膏”式銷售就是分批銷售，開發商僅公開部分房源，對前來購房的消費者表示“樓盤有限”、“房價肯定還要漲”，并要求購房者交納少量訂金，以此來確定潛在的消費群，掌握這部分消費群后，開發商順勢抬升房價。盡管購房者完全可以退還訂金，但實際的樓盤市場反應已經被開發商掌握。

　　開發商的絕招還在于通過多種渠道“炮制”樓盤旺銷的景象，把售樓人員及其親屬作為購房者邀請前來觀看樓盤，并在網頁、售樓電話里強調“樓盤有限”的信息，誤導消費者。

　　與“三長”幾乎同步實施的是“兩短”，一是“短期限量供應”、二是“短期折扣”。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文說，針對“新政后第一個黃金周”，專家們曾對樓價升降展開“論戰”。目前，供求“對峙”的態勢已見明朗。

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